Bonjour à toutes et tous Si la partie relative à la fiscalité foncière est tout à fait pertinente et complète, tel ne me parait pas être le cas pour celle évoquant le sujet de la vacance des logements. En premier lieu, afin d'en appréhender le gisement exploitable, tous les professionnels s'accordent à dire qu'il faut prendre en considération la vacance de plus de deux ans (et non un an et huit ans). C'est la durée sous laquelle se joue le passage du conjoncturel au structurel. Ce qui amène à fortement minimisé la question de la vacance des logements sociaux dont l'essentiel est induit par des temps d'attente pour réalisation de remise en état de logements libérés et par les temps de latence induits par les opérations NPRU. En second lieu, vous n'abordez pas le vrai sujet pour permettre la sortie de vacance d'une partie importante du parc : celui de l'ingénierie d'accompagnement et de sécurisation des propriétaires. Au travers des démarches d'OPAH, les propriétaires, qu'ils soient occupants ou bailleurs, bénéficient d'une assistance opérationnelle qui les rassure pour se lancer. Or les OPAH ne conviennent pas pour des situations de biens immobiliers vacants de longue date. Il y a besoin d'une ingénierie dont la prestation serait plus complète, s'approchant du clé en main. L'échec complet de la défiscalisation locative Denormandie dans l'ancien en témoigne, alors qu'il s'agissait d'une excellente idée. Il y a besoin d'inventer un nouveau type d'acteur qui mêle des prestations de recherche de biens, de maîtrise d’œuvre technique, de montage financier et de commercialisation. L'un des modèles qui a existé a été assuré par une SEM de Dunkerque qui remettait sur le marché des maisons de ville vacantes en pilotant l'ensemble de ces missions, et ce en ayant créé une marque commerciale "les Dunkerquoises". Il faut parvenir à intéresser le propriétaire à ce qu'il se sépare de son bien et à rassurer un acheteur en lui montrant que les travaux à réaliser sont bien estimés et qu'ils vont être encadrés par un professionnel. C'est une piste qu'il faut creuser en imaginant des outils parapubliques de type SPL qui n'auraient pas la nécessité d'internaliser directement tous les savoir-faire, et qui seraient adossés à un EPCI, un PETR ou un Pôle Métropolitain. On peut penser qu'un adossement à l'institution porteuse du SCoT serait pertinent. Deux remarques : - évitez le débat simpliste sur zone tendu et zone détendu, et notamment le lien avec la montée de la vacance. Les marchés de l'immobilier d'habitation sont bien plus complexes. A titre d'exemple, la ville d'Amiens a vu son parc vacant croître très fortement non pas du fait d'un marché atone, mais parce que classée en zonage B1, près de 70% des logements neufs de la promotion immobilière ont été vendus, en Pinel, à des investisseurs. Un logement "Pinel" ayant un loyer plafonné, un locataire est gagnant en quittant son appartement passoire thermique et sonore de la reconstruction des années 50, sans ascenseur ni parking, et au prix du marché, pour un logement neuf RT 2020 avec stationnement. - Attention à la façon dont vous abordez la question de la trop faible rentabilité des biens immobiliers, car en l'état de la rédaction, on pourrait penser que cette faible rentabilité est induite par des loyers trop bas. Il faut comprendre que le problème que connaît la France est lié à une période bien trop longue pendant laquelle l'investissement locatif en neuf a été placé sous la perfusion de la défiscalisation (depuis le Méhaignerie en 1986, soit presque 40 ans). Cette situation a totalement déstabilisé le modèle économique naturel de l'investissement immobilier puisque le gain fiscal est venu s'immiscer dans le calcul classique de rentabilité brute. Cela a contribué à l'augmentation des prix de vente du neuf, décorrélée de plus en plus des valeurs répondant au cœur de marché de la primo-accession, et à rendu peu attractif l'investissement locatif dans l'ancien. En conclusion, réussir la trajectoire ZAN, nécessite, en plus de la fiscalité foncière, de remettre à plat l'intervention de l'Etat dans le logement. Je me tiens à votre disposition pour d'éventuels échanges. Bien à vous Jérôme Grange directeur général de l'Agence de développement et d'urbanisme du Grand Amiénois directeur délégué à la planification du Pôle Métropolitain du Grand Amiénois